Veel appartementseigenaren stellen zich dezelfde vraag: wie is eigenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud en de vervanging van kozijnen? Is dat iets wat je zelf regelt, of valt het onder de Vereniging van Eigenaren (VvE)?
In bijna alle gevallen vallen de kozijnen onder het gemeenschappelijk eigendom van de VvE. Dat betekent dat je er niet zomaar zelf aan mag sleutelen en dat onderhoud en vervanging meestal via de VvE geregeld worden. Toch ontstaan hierover vaak misverstanden, vooral als één eigenaar sneller wil handelen of denkt dat het om privébezit gaat.
Vandaag leggen we precies uit hoe het werkt. Dit zijn de onderwerpen die we zullen behandelen:
- Wanneer vallen kozijnen onder de VvE
- Onderhoud en vervanging van kozijnen binnen de VvE
- Mag ik zelf mijn kozijnen vervangen
- Problemen met kozijnen in uw VvE aanpakken
Wanneer vallen kozijnen onder de VvE
Of kozijnen onder de VvE vallen, hangt af van wat er in de splitsingsakte staat. In bijna alle gevallen zijn kozijnen onderdeel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dat betekent dat alle eigenaren samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en dat beslissingen via de VvE genomen moeten worden.
De standaardregels van de meeste VvE’s, gebaseerd op modelreglementen zoals die van 2006, zeggen dat kozijnen aan de buitengevel, kozijnen in gemeenschappelijke ruimtes zoals het trappenhuis en de toegangskozijnen van appartementen gemeenschappelijk zijn. Ook het glas, hang- en sluitwerk horen daarbij.
Wil je zeker weten hoe het bij jouw VvE geregeld is? Dan moet je de splitsingsakte en het splitsingsreglement bekijken. Daarin staat precies welke delen gemeenschappelijk zijn en welke niet. Soms is er een uitzondering gemaakt, maar dat komt weinig voor.
Onderhoud en vervanging van kozijnen binnen de VvE
Als kozijnen onder de VvE vallen, dan beslist de VvE ook over het onderhoud en de vervanging ervan. Je mag dit niet zelf regelen, ook niet als het sneller of goedkoper lijkt. De vergadering van eigenaars neemt hierover een officieel besluit.
De VvE vraagt meestal meerdere offertes aan en bespreekt tijdens een vergadering wat er nodig is. Gaat het om groot onderhoud of vervanging, dan is vaak een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig. In veel gevallen betekent dat dat twee derde van de leden aanwezig moet zijn én akkoord moet gaan.
De kosten worden verdeeld op basis van de breukdelen die in de splitsingsakte staan. Dat is het aandeel dat elke eigenaar moet betalen. Vaak betaalt iedereen mee, ook als alleen de kozijnen bij één woning versleten zijn.
De VvE kan kiezen om de kosten te betalen vanuit het reservefonds, een eenmalige bijdrage te vragen of een lening af te sluiten. Een lening is meestal minder gewenst, omdat alle eigenaren samen verantwoordelijk zijn voor de terugbetaling, inclusief rente.
Als het reservefonds groot genoeg is, dan heeft dat de voorkeur. Zo voorkom je dat sommige bewoners niet kunnen betalen, en blijft de uitvoering van het werk niet hangen.
Mag ik zelf mijn kozijnen vervangen
Nee, in de meeste gevallen mag je niet zelf je kozijnen vervangen zonder toestemming van de VvE. Ook als het om het kozijn van je eigen woning gaat, valt dit vaak onder het gemeenschappelijk eigendom. Dat betekent dat je niet zomaar aanpassingen mag doen.
Wil je toch nieuwe kozijnen plaatsen, dan moet je eerst een verzoek indienen bij de VvE. Pas als de vergadering van eigenaars hiermee instemt, mag je het werk laten uitvoeren.
Doe je dit zonder toestemming, dan kan de VvE eisen dat je de situatie terugdraait. In sommige gevallen moet je dan de nieuwe kozijnen verwijderen en op eigen kosten het oude model terugplaatsen.
De VvE hoeft in dat geval ook niet mee te betalen. Omdat je zonder goedkeuring hebt gehandeld, zijn alle kosten voor jou. Ook als je dacht dat je het netjes hebt laten doen, maakt dat juridisch geen verschil.
Problemen met kozijnen in uw VvE aanpakken
Een veelvoorkomend probleem is dat de VvE een besluit neemt over vervanging van kozijnen, maar een of meerdere bewoners stemmen tegen. Als het besluit volgens de regels is genomen (bijvoorbeeld met voldoende meerderheid), dan moeten ook de tegenstemmers meewerken. Willen ze dat niet, dan kunnen ze naar de rechter stappen en proberen het besluit te laten vernietigen. De rechter kijkt dan of het besluit redelijk is en of het belang van de VvE zwaarder weegt dan dat van de bezwaarmaker.
Een ander probleem is als een eigenaar weigert toegang te geven tot zijn woning. Dat belemmert de uitvoering van de werkzaamheden. In zo’n geval kan de VvE de rechter vragen om toestemming om de woning toch te betreden. Dat gebeurt via een spoedprocedure. Als de rechter toestemming geeft, mag de VvE de woning laten openen, bijvoorbeeld met een slotenmaker.
Soms gebeurt het ook dat een eigenaar zonder overleg zijn kozijnen vervangt. In dat geval mag de VvE eisen dat de situatie wordt hersteld. De kosten daarvoor zijn volledig voor rekening van de eigenaar. Zelfs als het om een verbetering gaat, blijft toestemming vereist.
Wilt u conflicten voorkomen? Dan is het belangrijk dat de VvE vooraf duidelijke afspraken maakt, en dat besluiten zorgvuldig worden genomen én vastgelegd.
Stauko helpt VvE’s en eigenaren bij kozijnprojecten
Of het nu gaat om advies, besluitvorming of de volledige uitvoering van een kozijnproject binnen een VvE — Stauko denkt mee vanaf het begin. Wij hebben ervaring met het begeleiden van VvE’s bij zowel onderhoud als vervanging van kozijnen, inclusief technische voorbereiding, offertevergelijking en bewonerscommunicatie.
Ook individuele eigenaren die vragen hebben over hun rechten of plannen, kunnen bij ons terecht. Wij zorgen dat alles volgens de regels verloopt en dat er duidelijke afspraken liggen voor uitvoering en kostenverdeling.
Wilt u weten wat er mogelijk is binnen uw VvE of heeft u een concreet project op het oog? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking.
